Nájom nebytových priestorov v školách

Vyberáme z časopisu Manažment školy v praxi č. 5/2018 - Nájomné zmluvy v školách a školských zariadeniach

Podľa § 720 Občianskeho zákonníka nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon, ktorým je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Podľa § 3 ods. 1 a 2 citovaného zákona škola ako prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie nájomcovi zmluvou o nájme; nebytové priestory sa prenajímajú len na účely, na ktoré sú stavebne určené.

Podľa § 3 ods. 3 citovaného zákona zmluva o nájme nebytových priestorov musí mať písomnú formu a musí obsahovať:

• a) predmet nájmu,
• b) účel nájmu,
• c) výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia,
• d) ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera.

Pri prenájme nebytových priestorov je dôležitý obsah zmluvy o nájme. Absencia niektorej obsahovej náležitosti zmluvy o nájme znamená jej absolútnu neplatnosť.

Zmluva o nájme by mala obsahovať tieto podstatné náležitosti:

• a) predmet nájmu,
• b) účel nájmu,
• c) doba nájmu,
• d) výšku a splatnosť nájomného,
• e) spôsob platenia nájomného,
• f) čas na ktorý sa zmluva uzaviera,
• g) zákonné podmienky odstúpenia od zmluvy, dĺžku výpovednej zmluvy,
• h) ďalšie ustanovenia, napr. o možnosti zmeny výšky nájomného v prípade zmeny súvisiacich právnych predpisov alebo v prípade objektívnej potreby prenajímateľa, o povinnostiach nájomcu zabezpečiť všetky bezpečnostné, hygienické a protipožiarne opatrenia vyplývajúce z platných právnych predpisov, o možnosti kontroly nájomného vzťahu prenajímateľom, o povinnostiach nájomcov majetok hospodárne užívať, chrániť ho pred poškodením, zničením alebo stratou, používať všetky právne prostriedky na ochranu majetku vrátane včasného uplatňovania svojich práv alebo oprávnených záujmov pred príslušnými orgánmi. 

Doba prenájmu je vždy predmetom dohody medzi prenajímateľom a nájomcom. Nájomné – ide o povinnú náležitosť zmluvy, okrem výšky nájomného treba určiť aj jeho splatnosť.

Prílohou zmluvy o nájme by mal byť aj tzv. kalkulačný list, ktorý musí obsahovať kalkuláciu ceny služieb spojených s nájmom, ak sú predmetom nájmu nebytové priestory a sú v nich zo strany prenajímateľa zabezpečované služby spojené s nájmom. 

Prenájom majetku je možný výlučne na základe písomnej zmluvy. Písomná forma je zo zákona o majetku obcí povinná.

 Otázka:

Aké má škola ako prenajímateľ nebytového priestoru práva a aké povinnosti? Aká sú práva a povinnosti nájomcu?

Prenajímateľ musí byť v zmluve o nájme špecifikovaný názvom a sídlom, identifikačným číslom a uvedením mena a priezviska štatutárneho orgánu, ktorý za prenajímateľa koná. Keďže je nájom odplatný, je vhodné už v rámci identifikačných údajov prenajímateľa uviesť aj bankový účet, na ktorý má nájomca platiť nájomné.

Nájomca musí mať v zmluve o nájme uvedené meno a priezvisko, bydlisko alebo miesto podnikania resp. obchodné meno a sídlo, ak ide o právnickú osobu nájomcu. Ak je nájomca podnikateľom je potrebný údaj o identifikačnom čísle a informácia o podnikateľskom oprávnení.

Prenajímateľ:

• má povinnosť zabezpečiť nájomcovi predmet nájmu spôsobilý k riadnemu užívaniu,
• má právo aby nájomca predmet nájmu užíval riadne, aby ho nepoškodzoval,
• môže žiadať aby nájomca na svoje náklady robil bežnú údržbu nehnuteľnosti a drobné opravy a aby nájomník odstránil nedostatky, ktoré spôsobil alebo stavebné úpravy, ktoré vykonal bez súhlasu majiteľa.

Nájomca:

• nesmie na predmete nájmu robiť úpravy bez písomného súhlasu prenajímateľa, výnimkou je bežná údržba predmetu nájmu,
• predmet nájmu musí odovzdať v takom stave, v akom ju od prenajímateľa prevzal, pričom sa prihliada na bežné opotrebovanie,
• predmet nájmu by mal odovzdať najneskôr ku dňu skončenia platnosti nájomnej zmluvy alebo ku dňu písomne dohodnutom s prenajímateľom.

Viac v príspevku Nájomné zmluvy v školách a školských zariadeniach, autorky Ingrid Veverkovej Konečnej v časopise Manažment školy v praxi č. 5/2018