Nájomné zmluvy v školách a školských zariadeniach

Školy a školské zariadenia (ďalej len „školy“) hospodária s majetkom obce, ktorý im obec zverila do správy. Školy užívajú majetok v súvislosti s výkonom svojej činnosti, pre ktorú boli zriadené (výchovno-vzdelávacia činnosť).

V rámci hospodárenia a nakladania s majetkom sa v aplikačnej praxi nepredpokladá, že školy budú vykonávať zmluvné prevody majetku, ktorý im je zverený do správy. Toto je výsostné právo vlastníka majetku a v praxi sa zvyčajne postupuje zaužívaným spôsobom, že ak majetok, ktorý vlastník zveril do správy škole, neslúži na plnenie jej úloh, vlastník zabezpečí vyňatie majetku zo správy školy a následne s ním nakladá podľa svojich oprávnení.

V praxi je tak najobvyklejší spôsob hospodárenia a nakladania s majetkom zo strany škôl ako správcov, jeho prenechávanie do dočasného užívania inej právnickej alebo fyzickej osobe.

Prenechávanie majetku do dočasného užívania

Školy zriadené obcou pri prenechávaní majetku do užívania postupujú predovšetkým podľa zákona o majetku obcí, najmä podľa § 9a ods. 9 cit. zákona – ide o postup pri výbere subjektu, ktorému sa dá majetok do užívania. Platí zákonné pravidlo, že vlastník ako aj správca majetku sú povinní primerane použiť zákonné postupy, ktoré riešia prevody majetku obce uvedené v § 9a ods. 1 až 3, 5 až 7 cit. zákona aj pri prenechávaní majetku obce do nájmu.

Výber subjektu pre prenechanie majetku do jeho dočasného užívania sa musí vykonať transparentne, a to na základe obchodnej verejnej súťaže alebo dobrovoľnej dražby alebo tzv. priameho prenájmu, pričom nejde o stanovenie užívateľa priamo, ale na základe ponukového konania. 

Škola ako správca majetku musí zverejniť zámer dať svoj majetok do dočasného užívania a jeho spôsob na svojej úradnej tabuli, na webovom sídle školy alebo obce a v regionálnej tlači.

V prípade postupu na základe obchodnej verejnej súťaže alebo dobrovoľnou dražbou musí oznámenie v regionálnej tlači obsahovať aspoň miesto, kde sú zverejnené podmienky obchodnej verejnej súťaže alebo dražby. Podmienky obchodnej verejnej súťaže musia byť zverejnené minimálne na 15 dní pred uzávierkou na podávanie návrhov do obchodnej verejnej súťaže. V prípade priameho prenájmu musí byť tento zámer zverejnený najmenej na 15 dní a musí byť aj zverejnená lehota na doručenie cenových ponúk záujemcov. 

Zákonné postupy zakazujú dať do dočasného užívania majetok priamo fyzickej osobe, ktorá je v danej obci:

• starostom obce,
• poslancom obecného zastupiteľstva,
• štatutárnym orgánom alebo členom štatutárneho orgánu právnickej osoby zriadenej alebo založenej obcou, teda riaditeľom školy,
• prednostom obecného úradu,
• zamestnancom obce,
• hlavným kontrolórom obce,
• blízkou osobou vyššie vymenovaných osôb.

Majetok sa nemôže dať ani do dočasného užívania právnickej osobe, v ktorej je zakladateľom, vlastníkom obchodného podielu, štatutárnym orgánom alebo členom štatutárneho orgánu, členom riadiaceho, výkonného alebo dozorného orgánu vyššie vymenovaná osoba. Neplatí to, ak ide o právnickú osobu, ktorej zakladateľom je obec alebo v ktorej má obec obchodný podiel. 

Zákonným pravidlom podľa § 9a ods. 9 zákona o majetku obcí je, že výška nájomného musí byť stanovená minimálne na úroveň nájomného, za aké sa v tom čase a na tom mieste obvykle prenechávajú do nájmu na dohodnutý účel veci toho istého druhu alebo porovnateľné veci okrem v zákone stanovených výnimiek. Ide o výnimky pri:

• nájme hnuteľnej veci, ktorej zostatková cena je nižšia ako 3 500 eur,
• nájme majetku, ktorého trvanie s tým istým nájomcom neprekročí desať dní v kalendárnom mesiaci,
• nájme majetku z dôvodu hodného osobitného zreteľa, o ktorých obecné zastupiteľstvo rozhodne trojpätinovou väčšinou všetkých poslancov, pričom osobitný zreteľ musí byť zdôvodnený; zámer prenajať majetok týmto spôsobom je obec povinná zverejniť najmenej 15 dní pred schvaľovaním nájmu obecným zastupiteľstvom na svojej úradnej tabuli a na svojej internetovej stránke, ak ju má obec zriadenú, pričom tento zámer musí byť zverejnený počas celej tejto doby.

Postup prenechávania majetku obce do užívania musí byť upravený v zásadách hospodárenia a nakladania s majetkom obce, v ktorých musí byť určené aj to, ktorý orgán je kompetentný rozhodovať o tom, či, komu a za koľko sa majetok obce ponechá na dočasné užívanie. Tento zákonný postup určený v zásadách musí rešpektovať aj škola ako správca majetku.

Postup pri uzatváraní nájomných zmlúv

Školy majetok, ktorý im je zverený do správy alebo časť tohto majetku (napr. telocvične a iné športoviská) prenechávajú dočasne do užívania inej právnickej alebo fyzickej osobe a to zvyčajne na základe nájomnej zmluvy (krátkodobý alebo dlhodobý prenájom). 

Pri uzatváraní nájomných zmlúv škola postupuje:

• podľa zákona o majetku obcí, primerane podľa § 9a ods. 1 až 3, 5 až 7 – ide o postup pri výbere subjektu, ktorému sa dá majetok do nájmu,
• podľa § 6 ods. 11 zákona č. 596/2003 Z. z. o štátnej správe v školstve a školskej samospráve a o zmene a doplnení niektorých zákonov; obec schvaľuje návrh zmluvy o nájme a prenájme školských budov a miestností a o nájme a prenájme priľahlých priestorov školy a školského zariadenia, ktorej je zriaďovateľom. Obec môže poveriť schvaľovaním riaditeľa školy,
• podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov pri uzatváraní zmlúv o nájme nebytových priestorov,
• podľa Občianskeho zákonníka, konkrétne podľa ustanovení § 663 až § 719 (nájomná zmluva) a ostatných právnych predpisov týkajúcich sa nájmu pri uzatváraní zmlúv o nájme stavieb, pozemkov a hnuteľného majetku.

Výber nájomcu musí byť v súlade so zásadami hospodárenia a nakladania s majetkom obce, ktoré sa v plnom rozsahu vzťahujú aj na školu ako správcu majetku obce.

Nájom nebytových priestorov v školách

Podľa § 720 Občianskeho zákonníka nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon, ktorým je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Podľa § 3 ods. 1 a 2 citovaného zákona škola ako prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie nájomcovi zmluvou o nájme; nebytové priestory sa prenajímajú len na účely, na ktoré sú stavebne určené.

Podľa § 3 ods. 3 citovaného zákona zmluva o nájme nebytových priestorov musí mať písomnú formu a musí obsahovať:

• a) predmet nájmu,
• b) účel nájmu,
• c) výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia,
• d) ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera.

Pri prenájme nebytových priestorov je dôležitý obsah zmluvy o nájme. Absencia niektorej obsahovej náležitosti zmluvy o nájme znamená jej absolútnu neplatnosť.

Zmluva o nájme by mala obsahovať tieto podstatné náležitosti:

• a) predmet nájmu,
• b) účel nájmu,
• c) doba nájmu,
• d) výšku a splatnosť nájomného,
• e) spôsob platenia nájomného,
• f) čas na ktorý sa zmluva uzaviera,
• g) zákonné podmienky odstúpenia od zmluvy, dĺžku výpovednej zmluvy,
• h) ďalšie ustanovenia, napr. o možnosti zmeny výšky nájomného v prípade zmeny súvisiacich právnych predpisov alebo v prípade objektívnej potreby prenajímateľa, o povinnostiach nájomcu zabezpečiť všetky bezpečnostné, hygienické a protipožiarne opatrenia vyplývajúce z platných právnych predpisov, o možnosti kontroly nájomného vzťahu prenajímateľom, o povinnostiach nájomcov majetok hospodárne užívať, chrániť ho pred poškodením, zničením alebo stratou, používať všetky právne prostriedky na ochranu majetku vrátane včasného uplatňovania svojich práv alebo oprávnených záujmov pred príslušnými orgánmi. 

Doba prenájmu je vždy predmetom dohody medzi prenajímateľom a nájomcom. Nájomné – ide o povinnú náležitosť zmluvy, okrem výšky nájomného treba určiť aj jeho splatnosť.

Prílohou zmluvy o nájme by mal byť aj tzv. kalkulačný list, ktorý musí obsahovať kalkuláciu ceny služieb spojených s nájmom, ak sú predmetom nájmu nebytové priestory a sú v nich zo strany prenajímateľa zabezpečované služby spojené s nájmom. 

Prenájom majetku je možný výlučne na základe písomnej zmluvy. Písomná forma je zo zákona o majetku obcí povinná.

 Otázka:

Aké má škola ako prenajímateľ nebytového priestoru práva a aké povinnosti? Aká sú práva a povinnosti nájomcu?

Prenajímateľ musí byť v zmluve o nájme špecifikovaný názvom a sídlom, identifikačným číslom a uvedením mena a priezviska štatutárneho orgánu, ktorý za prenajímateľa koná. Keďže je nájom odplatný, je vhodné už v rámci identifikačných údajov prenajímateľa uviesť aj bankový účet, na ktorý má nájomca platiť nájomné.

Nájomca musí mať v zmluve o nájme uvedené meno a priezvisko, bydlisko alebo miesto podnikania resp. obchodné meno a sídlo, ak ide o právnickú osobu nájomcu. Ak je nájomca podnikateľom je potrebný údaj o identifikačnom čísle a informácia o podnikateľskom oprávnení.

Prenajímateľ:

• má povinnosť zabezpečiť nájomcovi predmet nájmu spôsobilý k riadnemu užívaniu,
• má právo aby nájomca predmet nájmu užíval riadne, aby ho nepoškodzoval,
• môže žiadať aby nájomca na svoje náklady robil bežnú údržbu nehnuteľnosti a drobné opravy a aby nájomník odstránil nedostatky, ktoré spôsobil alebo stavebné úpravy, ktoré vykonal bez súhlasu majiteľa.

Nájomca:

• nesmie na predmete nájmu robiť úpravy bez písomného súhlasu prenajímateľa, výnimkou je bežná údržba predmetu nájmu,
• predmet nájmu musí odovzdať v takom stave, v akom ju od prenajímateľa prevzal, pričom sa prihliada na bežné opotrebovanie,
• predmet nájmu by mal odovzdať najneskôr ku dňu skončenia platnosti nájomnej zmluvy alebo ku dňu písomne dohodnutom s prenajímateľom.